限價一周年樓市進精確調控期
發布日期:2012/3/27 20:30:12 | 瀏覽次數:6908 來源:證券日報 2011年1月26日，國務院常務會議推出房地產市場調控措施——“新國八條”，其中第一條就明確提出進一步落實地方政府責任，要求2011年各城市人民政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。現在時間來到了2012年一季度末，各地方限價目標出臺將滿一周年。近一年來，房地產調控成果如何，有什么最新進展，房地產市場又發生了怎樣變化？本報特推出專題，逐一加以梳理。
房地產投資熱情終結 房價下跌成定局
房價過快上漲被抑制，房地產不再是全民投資的首選，房貸在經歷了優惠取消、提高基準利率后，而今又恢復了針對性優惠
“限價、限購”是本輪調控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產調控盡早顯現。去年初，國務院要求各地方在2011年3月底公布限價目標，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標。而今，各地方出臺限價令即滿一周年，房價過快上漲的野馬被拉住，房地產也不再是全民投資的首選對象，房貸在經歷了優惠取消、提高基準利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復針對性的優惠。
全民投資熱潮終結
一二線城市嚴格執行的限購、限貸，終結了房地產作為居民投資首選的時代。
央行公布的2012年1季度儲戶問卷調查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財產品”，這個比例較去年4季度提高了3.2個百分點，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實業投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來的最高值）；“房地產投資”意愿繼續回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個百分點，在主要投資方式中列第三位。
鏈家地產分析師馮聯聯認為，2011年3季度時，我國居民房地產投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續降低至第三，主要預示著當前調控效果已經觸動了投資者對于后市預期的樂觀神經，長期來看，投資者認為“投資房地產不值得”比房價下降本身更能促進市場的良性發展。
未來3個月內有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬元以上）投資房地產意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。
CRIC研究中心認為，近兩年以來直接動用行政力量的政策調控已經令市場深刻體會到了政府控制房價的決心，房價只漲不跌的信心被擊潰。至于未來，保障房體系建設的推進以及房產稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產市場的投資格局，前者將對商品房市場需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場供求關系將逐步逆轉，而后者一旦成熟并在重點城市范圍內廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內所有產品的投資空間，尤其在調控常態化、市場單邊向上趨勢難現的背景下，過去十年里幾乎呈現無風險盈利的房產投資模式可能將被終結。
地價降幅擴大可期
國土資源部于2月15日發布了《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》（下稱《通知》），其中要求，2012年住房用地供應計劃量應不低于10.77萬公頃，較2011年13.59萬公頃及2010年15.31萬公頃的實際供應水平顯著降低。在經歷連續兩年“加大供應”后，今年轉向“縮減供應”，計劃供地水平基本回落至2009年實際供應水平。
根據中原監測，13個重點城市居住用地平均流標率，自2011年四季度起出現明顯攀升。除深圳外，其余城市流標率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個重點城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現下滑趨勢。隨著流標問題日益突顯，《通知》要求，今年流標、流拍情況需通過土地市場動態監測與監管系統及時在線上報。
2011年調控以來，13個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙）的平均地價總體呈現下行趨勢，全年平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個城市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價下降的主要原因是郊區低價土地成交比重擴大。2012年以來，土地實質性降價的現象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現實質性降價，上月該比例為37％。價格的降幅保持在2成以內。
房企土地消化周期延長
近期更多土地出現價格松動，顯示出當前市場環境下，盡管土地供應下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價進一步下調，方能有效吸引開發商，促進土地成交。但是，從剛剛結束的兩會表態來看，今年房地產調控仍將持續，且力度不放松，這使得開發商對后市繼續看淡，同時，由于市場低迷，土地消化周期不得不延長，這也使得開發商對土地市場的熱情急轉直下。
到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發展等，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現明顯。
中房信分析師孫田分析稱，在諸多上市房企的評價指標中，土地儲備消化周期指標變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年的高位。
2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長階段。如萬科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長，世茂房地產、招商地產的消化周期增至14年，萬科也升為4年。
據CRIC監測，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長的企業為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對恒大這類高周轉企業而言，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷售業績最好的一年，以月銷售102萬平方米計算，目前的土地儲備消化周期也達11年。
新開盤30日銷售率創新低
春節過后，四大一線城市新房成交量雖然呈現恢復性的大幅回升，但30日銷售率數據卻顯示市場成交情況仍在繼續惡化。2月份，四大城市平均銷售率僅為12.1%，為近半年來的最低值，較1月份的春節淡季期間還下滑了8個百分點。
分城市看，北京2月的新房30日銷售率僅為4.1%，甚至遠不及1月春節的11.4%，為一線城市中表現最差。北京的新房市場自今年1月份起已陷入極度冷清的狀況，今年前兩個月的月均供應量不到去年月均的四分之一，成交量（剔除保障房）也僅約為去年月均的四成。上海和深圳的銷售率也較1月份出現明顯下滑，2月份的30日銷售率均不到兩成。
從各城市住宅成交區域來看，市郊樓盤的低價優勢逐步褪去，市區降幅明顯的中高端樓盤漸占上風。
2月份標桿房企在四大一線城市的銷售率表現較1月明顯遜色。富力、保利和萬科30日銷售率均低于1月。其中富力的30日銷售率從上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷售率近六成的萬科在2月也不到三成。除萬科在廣州的“萬科府前花園”銷售率仍過四成外，過去數月內熱銷榜排名前列的保利、富力等標桿房企的熱銷項目，2月份在熱銷榜中也均難再覓其蹤影。2011年7月時，保利的開盤30日銷售率高達89%，而2月份僅為3%。
分析人士指出，標桿房企在一線城市銷售率出現下滑的原因，主要在于，一是標桿房企普遍推盤熱情開始減弱。本期，標桿房企中僅萬科、富力和保利3家開發商在四大城市有新增供應，且合計新增供應的樓盤僅有5個；而1月份四大城市中則有8家標桿房企推盤，且合計新增供應的樓盤數達到了25個。更重要的是，隨著降價樓盤的不斷增多，標桿房企新推樓盤的價格優勢已不再明顯。如位于深圳龍崗的“保利上城花園”成交均價達16729元/平方米，已高于該區域均價13000—15000元/平方米。
房價下跌成定局
國家統計局3月18日公布的2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格同比下降城市達到27個，比1月份增加了12個；環比下降城市有45個，上漲城市為4個。但從環比來看，不僅價格下降城市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過價格跌幅的收窄，難以改寫房價下跌的局面。
中原地產華北區域董事總經理李文杰分析說，目前房價下行的趨勢并沒有改變，2月環比跌幅收窄是受到了春節因素影響。今年春節比較早，在1月底過完春節之后，到了2月份，之前元旦春節和元旦兩節積累的這些需求集中釋放，交易量上升的比較快，對價格跌幅收窄起到了一定作用。
對全國今年接下來房價的走勢，分析人士一致認為還有跌幅空間，其中尤以一線城市空間為大。
摩根大通首席經濟學家朱海斌強調，樓市是2012年最大的內部風險。本年度樓市調控政策放松對的可能性較小，預計全年全國平均房價下降5%到10%，部分一線城市可能會下降15%至20%。“如果商品房新開工面積一直持續下滑”，他補充，“那么到2014或2015年，房價可能會出現一個反彈。”
“一二線城市中端、低端房源成為成交主體，拉動均價下行，但三線城市的房價還處在穩中有升的狀態。”第一太平戴維斯中國董事長劉德揚稱。他預測，2012年一線城市的房價會有5%左右的降幅，二三線城市房價降幅則可能會加大到10%左右。
北京中原地產市場研究部張大偉認為，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應該是房價回歸合理的上限，也就是說目前的房價應該最少有10%-20%的下調空間。
對于房價處于下降通道中，何時是購房的好時機，楊紅旭認為，從現在開始，未來半年，包括二季度三季度，都算是比較好的時機。
房地產投資熱情終結 房價下跌成定局
房價過快上漲被抑制，房地產不再是全民投資的首選，房貸在經歷了優惠取消、提高基準利率后，而今又恢復了針對性優惠
“限價、限購”是本輪調控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產調控盡早顯現。去年初，國務院要求各地方在2011年3月底公布限價目標，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標。而今，各地方出臺限價令即滿一周年，房價過快上漲的野馬被拉住，房地產也不再是全民投資的首選對象，房貸在經歷了優惠取消、提高基準利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復針對性的優惠。
全民投資熱潮終結
一二線城市嚴格執行的限購、限貸，終結了房地產作為居民投資首選的時代。
央行公布的2012年1季度儲戶問卷調查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財產品”，這個比例較去年4季度提高了3.2個百分點，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實業投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來的最高值）；“房地產投資”意愿繼續回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個百分點，在主要投資方式中列第三位。
鏈家地產分析師馮聯聯認為，2011年3季度時，我國居民房地產投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續降低至第三，主要預示著當前調控效果已經觸動了投資者對于后市預期的樂觀神經，長期來看，投資者認為“投資房地產不值得”比房價下降本身更能促進市場的良性發展。
未來3個月內有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬元以上）投資房地產意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。
CRIC研究中心認為，近兩年以來直接動用行政力量的政策調控已經令市場深刻體會到了政府控制房價的決心，房價只漲不跌的信心被擊潰。至于未來，保障房體系建設的推進以及房產稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產市場的投資格局，前者將對商品房市場需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場供求關系將逐步逆轉，而后者一旦成熟并在重點城市范圍內廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內所有產品的投資空間，尤其在調控常態化、市場單邊向上趨勢難現的背景下，過去十年里幾乎呈現無風險盈利的房產投資模式可能將被終結。
地價降幅擴大可期
國土資源部于2月15日發布了《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》（下稱《通知》），其中要求，2012年住房用地供應計劃量應不低于10.77萬公頃，較2011年13.59萬公頃及2010年15.31萬公頃的實際供應水平顯著降低。在經歷連續兩年“加大供應”后，今年轉向“縮減供應”，計劃供地水平基本回落至2009年實際供應水平。
根據中原監測，13個重點城市居住用地平均流標率，自2011年四季度起出現明顯攀升。除深圳外，其余城市流標率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個重點城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現下滑趨勢。隨著流標問題日益突顯，《通知》要求，今年流標、流拍情況需通過土地市場動態監測與監管系統及時在線上報。
2011年調控以來，13個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙）的平均地價總體呈現下行趨勢，全年平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個城市同比降幅均超過兩成。然而，平均地價下降的主要原因是郊區低價土地成交比重擴大。2012年以來，土地實質性降價的現象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現實質性降價，上月該比例為37％。價格的降幅保持在2成以內。
房企土地消化周期延長
近期更多土地出現價格松動，顯示出當前市場環境下，盡管土地供應下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價進一步下調，方能有效吸引開發商，促進土地成交。但是，從剛剛結束的兩會表態來看，今年房地產調控仍將持續，且力度不放松，這使得開發商對后市繼續看淡，同時，由于市場低迷，土地消化周期不得不延長，這也使得開發商對土地市場的熱情急轉直下。
到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發展等，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現明顯。
中房信分析師孫田分析稱，在諸多上市房企的評價指標中，土地儲備消化周期指標變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年的高位。
2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長階段。如萬科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長，世茂房地產、招商地產的消化周期增至14年，萬科也升為4年。
據CRIC監測，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長的企業為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對恒大這類高周轉企業而言，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷售業績最好的一年，以月銷售102萬平方米計算，目前的土地儲備消化周期也達11年。
新開盤30日銷售率創新低
春節過后，四大一線城市新房成交量雖然呈現恢復性的大幅回升，但30日銷售率數據卻顯示市場成交情況仍在繼續惡化。2月份，四大城市平均銷售率僅為12.1%，為近半年來的最低值，較1月份的春節淡季期間還下滑了8個百分點。
分城市看，北京2月的新房30日銷售率僅為4.1%，甚至遠不及1月春節的11.4%，為一線城市中表現最差。北京的新房市場自今年1月份起已陷入極度冷清的狀況，今年前兩個月的月均供應量不到去年月均的四分之一，成交量（剔除保障房）也僅約為去年月均的四成。上海和深圳的銷售率也較1月份出現明顯下滑，2月份的30日銷售率均不到兩成。
從各城市住宅成交區域來看，市郊樓盤的低價優勢逐步褪去，市區降幅明顯的中高端樓盤漸占上風。
2月份標桿房企在四大一線城市的銷售率表現較1月明顯遜色。富力、保利和萬科30日銷售率均低于1月。其中富力的30日銷售率從上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷售率近六成的萬科在2月也不到三成。除萬科在廣州的“萬科府前花園”銷售率仍過四成外，過去數月內熱銷榜排名前列的保利、富力等標桿房企的熱銷項目，2月份在熱銷榜中也均難再覓其蹤影。2011年7月時，保利的開盤30日銷售率高達89%，而2月份僅為3%。
分析人士指出，標桿房企在一線城市銷售率出現下滑的原因，主要在于，一是標桿房企普遍推盤熱情開始減弱。本期，標桿房企中僅萬科、富力和保利3家開發商在四大城市有新增供應，且合計新增供應的樓盤僅有5個；而1月份四大城市中則有8家標桿房企推盤，且合計新增供應的樓盤數達到了25個。更重要的是，隨著降價樓盤的不斷增多，標桿房企新推樓盤的價格優勢已不再明顯。如位于深圳龍崗的“保利上城花園”成交均價達16729元/平方米，已高于該區域均價13000—15000元/平方米。
房價下跌成定局
國家統計局3月18日公布的2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格同比下降城市達到27個，比1月份增加了12個；環比下降城市有45個，上漲城市為4個。但從環比來看，不僅價格下降城市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過價格跌幅的收窄，難以改寫房價下跌的局面。
中原地產華北區域董事總經理李文杰分析說，目前房價下行的趨勢并沒有改變，2月環比跌幅收窄是受到了春節因素影響。今年春節比較早，在1月底過完春節之后，到了2月份，之前元旦春節和元旦兩節積累的這些需求集中釋放，交易量上升的比較快，對價格跌幅收窄起到了一定作用。
對全國今年接下來房價的走勢，分析人士一致認為還有跌幅空間，其中尤以一線城市空間為大。
摩根大通首席經濟學家朱海斌強調，樓市是2012年最大的內部風險。本年度樓市調控政策放松對的可能性較小，預計全年全國平均房價下降5%到10%，部分一線城市可能會下降15%至20%。“如果商品房新開工面積一直持續下滑”，他補充，“那么到2014或2015年，房價可能會出現一個反彈。”
“一二線城市中端、低端房源成為成交主體，拉動均價下行，但三線城市的房價還處在穩中有升的狀態。”第一太平戴維斯中國董事長劉德揚稱。他預測，2012年一線城市的房價會有5%左右的降幅，二三線城市房價降幅則可能會加大到10%左右。
北京中原地產市場研究部張大偉認為，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應該是房價回歸合理的上限，也就是說目前的房價應該最少有10%-20%的下調空間。
對于房價處于下降通道中，何時是購房的好時機，楊紅旭認為，從現在開始，未來半年，包括二季度三季度，都算是比較好的時機。