數百億房地產私募基金蠢蠢欲動
發布日期:2011/9/23 9:29:01 | 瀏覽次數:7078 來源:中國證券報 在房地產嚴厲調控的背景下，開發商資金鏈趨緊成為常態。中秋節期間，有知名房企就爆出因資金鏈問題可能被收購的傳聞。雖然相關房企對資金鏈斷裂傳聞予以否認，但房企資金壓力大是不爭事實。
與此同時，監管相對寬松的私募股權基金(PE)逐漸成為新型地產融資業態的合適載體。國內的房地產私募基金自2010年起開始成批出現，2011年房地產調控的進一步收緊為房地產私募基金的發展提供了機會。
業內人士估計，目前國內地產基金的總規模已達數百億元。房地產私募基金是拯救房企的“白衣騎士”，還是換了一身行頭的另類地產商？這恐怕還需要經過市場的考驗。
私募基金不差錢
“中小開發商已經挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。”黃金灣投資集團董事長申威說。9月13日下午，黃金灣投資對外群發了這樣一條短信：“房地產項目差錢了怎么辦？黃金灣投資百億收購優質房地產項目……”和對資金饑渴的開發商相比，號稱擁有近百億資金的黃金灣投資集團似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去。
與傳統開發商相比，房地產私募基金的資金并不依賴銀行。黃金灣聲稱其資金來自于多年在地產投資領域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來源于蘇欣本人的人脈關系。申威這樣解釋地產基金的優勢：“地產基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產公司的杠桿融資模式有很大的風險，特別是在行業受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業、低劣的施工。而房地產私募基金通過自有資金運作項目，加上專業的運作，就可能把一個項目救活，風險也能夠降低。”
事實上，由于目前中國的房地產私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對較大的地產項目，單只基金很難獨立接手。“其實地產基金還處于相互扶持、互幫互助的階段。”申威說。
投資瞄準高收益
幾乎每只房地產私募基金的管理者都對外表示，房地產私募基金的存在有利于房地產行業的健康發展。金海灣投資表示，愿意參與包括住宅、商業、旅游、養老在內的各類地產項目。“實現收益是經營的最大目標，黃金灣更愿意從股權層面接手地產項目。”
而高和投資似乎對商業地產項目更感興趣。高和掌門人蘇鑫曾任SOHO中國的運營負責人，對商業地產項目的操作經驗豐富。蘇鑫將高和比作“中國的鐵獅門”，鐵獅門是美國的一只商業地產基金。另一只房地產私募基金河山資本董事長兼總裁曹少山表示，河山資本主要關注二三線城市的住宅開發項目和綜合體項目，總建筑面積不超過30萬平方米，項目周期不超過4年的項目。
高和投資稱，其商業地產投資模式有助于引導民間資本。“整體收購、整體包裝、整體出租”，在進行“資產精裝修”之后，高和將其出售給“新富階層”，換句話說就是山西、內蒙古一代的能源企業主。蘇鑫將這些習慣于長期持有物業的資本稱為“安全性資本”。安全性資本接手項目后，地產基金獲利，實現“退出”。山河資本的曹少山則表示：“項目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目標客戶為投資、投機性需求為主的項目。”
在今年8月舉行的觀點地產博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地產行業已經進入到了直接融資的時代，以往依靠銀行信貸間接融資的時代已經過去了。房地產基金可以引導民間炒房資金擺脫投機狀態，而資產的證券化則可以將炒房資金變為地產供應資金。
多個房地產私募基金管理者都表示，目前其管理基金產品的收益率在15-30%之間，與房地產信托產品的收益率相當。運作上，房地產信托與房地產基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地產信托出現了延期兌付、預期收益率無法實現的風險。房地產私募基金的高收益能否持續，關系到這個新生行業能否邁好第一步。
房地產基金的投資者與管理者的信心都來自于一個前提，那就是中國的城市化不會停止，中國的房地產行業除政策風險外不存在系統性風險。如果這個前提成立，房地產基金之中的優秀者或能扮演地產行業整合者的角色。但中國的房地產行業是否存在系統性風險，還是一個眾說紛紜的問題。
與此同時，監管相對寬松的私募股權基金(PE)逐漸成為新型地產融資業態的合適載體。國內的房地產私募基金自2010年起開始成批出現，2011年房地產調控的進一步收緊為房地產私募基金的發展提供了機會。
業內人士估計，目前國內地產基金的總規模已達數百億元。房地產私募基金是拯救房企的“白衣騎士”，還是換了一身行頭的另類地產商？這恐怕還需要經過市場的考驗。
私募基金不差錢
“中小開發商已經挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。”黃金灣投資集團董事長申威說。9月13日下午，黃金灣投資對外群發了這樣一條短信：“房地產項目差錢了怎么辦？黃金灣投資百億收購優質房地產項目……”和對資金饑渴的開發商相比，號稱擁有近百億資金的黃金灣投資集團似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去。
與傳統開發商相比，房地產私募基金的資金并不依賴銀行。黃金灣聲稱其資金來自于多年在地產投資領域的各種積累，蘇鑫旗下的高和投資則來源于蘇欣本人的人脈關系。申威這樣解釋地產基金的優勢：“地產基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產公司的杠桿融資模式有很大的風險，特別是在行業受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業、低劣的施工。而房地產私募基金通過自有資金運作項目，加上專業的運作，就可能把一個項目救活，風險也能夠降低。”
事實上，由于目前中國的房地產私募基金剛剛起步，單只基金的體量較小。面對較大的地產項目，單只基金很難獨立接手。“其實地產基金還處于相互扶持、互幫互助的階段。”申威說。
投資瞄準高收益
幾乎每只房地產私募基金的管理者都對外表示，房地產私募基金的存在有利于房地產行業的健康發展。金海灣投資表示，愿意參與包括住宅、商業、旅游、養老在內的各類地產項目。“實現收益是經營的最大目標，黃金灣更愿意從股權層面接手地產項目。”
而高和投資似乎對商業地產項目更感興趣。高和掌門人蘇鑫曾任SOHO中國的運營負責人，對商業地產項目的操作經驗豐富。蘇鑫將高和比作“中國的鐵獅門”，鐵獅門是美國的一只商業地產基金。另一只房地產私募基金河山資本董事長兼總裁曹少山表示，河山資本主要關注二三線城市的住宅開發項目和綜合體項目，總建筑面積不超過30萬平方米，項目周期不超過4年的項目。
高和投資稱，其商業地產投資模式有助于引導民間資本。“整體收購、整體包裝、整體出租”，在進行“資產精裝修”之后，高和將其出售給“新富階層”，換句話說就是山西、內蒙古一代的能源企業主。蘇鑫將這些習慣于長期持有物業的資本稱為“安全性資本”。安全性資本接手項目后，地產基金獲利，實現“退出”。山河資本的曹少山則表示：“項目的買家主要是改善型需求用戶。我們刻意回避目標客戶為投資、投機性需求為主的項目。”
在今年8月舉行的觀點地產博鰲論壇上，蘇鑫表示，房地產行業已經進入到了直接融資的時代，以往依靠銀行信貸間接融資的時代已經過去了。房地產基金可以引導民間炒房資金擺脫投機狀態，而資產的證券化則可以將炒房資金變為地產供應資金。
多個房地產私募基金管理者都表示，目前其管理基金產品的收益率在15-30%之間，與房地產信托產品的收益率相當。運作上，房地產信托與房地產基金有一定的相似之處。值得注意的是，近期房地產信托出現了延期兌付、預期收益率無法實現的風險。房地產私募基金的高收益能否持續，關系到這個新生行業能否邁好第一步。
房地產基金的投資者與管理者的信心都來自于一個前提，那就是中國的城市化不會停止，中國的房地產行業除政策風險外不存在系統性風險。如果這個前提成立，房地產基金之中的優秀者或能扮演地產行業整合者的角色。但中國的房地產行業是否存在系統性風險，還是一個眾說紛紜的問題。