十四五房地產企業發展的“三新”
發布日期:2021/7/1 14:25:49 | 瀏覽次數:8234 來源:特發地產-朱睿2020年10月29日，黨的十九屆五中全會閉幕，審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，不僅定調了“十四五”時期的發展計劃，也為中國中長期發展提供了路線指引。
通過從我國的“十四五”規劃乃至中長期發展路線中梳理出房地產行業的新邊界，牢牢抓緊“城市更新”、“新型城鎮化”、“土地要素改革”等核心精神，從而努力探索出一條企業未來可持續發展的路徑。
新時代的房地產企業，需要學會和城市發展同生共長，相輔相成。作為深圳的房地產企業，必須有所作為，也必將大有所為。告別十三五，邁向十四五，為春天故事續寫更多篇章！
一、新邊界：房住不炒與人多地少
十四五時期，宏觀政策層面將會繼續延續自2016年底中央經濟工作會提出“房住不炒”的導向，讓房地產真正回歸居住屬性，弱化投資屬性，并且嚴厲打擊投機行為。主基調不變，變化只是細化到每個城市“因城施策”甚至每個市場主體“因企施策”的具體舉措。聚焦到特區，深圳全市面積（不含深汕合作區）約1997平方公里，其中基本生態控制線范圍內土地面積占總面積一半，居住用地占建設用地為22%，遠低于國家標準。如何在“人多地少”的客觀環境下貫徹“房住不炒”，同時實現企業的可持續發展，已成為深圳房地產企業面臨的必考題。
二、新路徑：城市更新推動新型城鎮化
一方面，城市更新伴隨著中國城市過去30年的高速發展，已升級為以存量煥新、內涵增值為發展訴求的4.0時代，“城市更新”這個話題始終圍繞著城市經濟、建設的每一個環節。在建設智能、高效、可持續發展的城市中心的浪潮下，其內涵擴展到了城市結構、功能體系及產業結構的更新與升級，實質是對城市空間結構的重新布局、對土地資源的重新開發、對經濟利益的重新分配和對區域功能的重新塑造。
另一方面，新型城鎮化作為“十四五”規劃中的重要一環，未來十年，新型城鎮化將會是人口、土地、產業更好結合的城鎮化，增強城市聚集效應的城鎮化。
在深圳市“人多地少”的現實矛盾下，如何在有限的空間內實現新型城鎮化？城市更新無疑是解題的核心路徑，通過城市更新，完善城市空間結構，修復生態環境，提升城市風貌，對城市區域再規劃和環境再升級，走出一條深圳特色的城市發展道路。
三、新未來：以標桿項目實現轉型升級
“雙區驅動”國家戰略背景下，深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎，正朝著建設中國特色社會主義先行示范區的方向前行，全面提升城市能級、重點建設核心功能區。其中，香蜜湖片區位于深圳核心區域，緊鄰福田中心區，區位價值突出，未來將打造成先行示范區規劃建設的新標桿，建設成為深圳“城市新客廳”、“新金融中心”。特發即將實質性進入香蜜湖片區的開發階段，十四五期間可以從以下三個方面著手開展工作。
首先在項目準備階段應立意高遠，研究層面“對標一流”。通過對標全球范圍內的標桿城市綜合體項目，做到開拓視野、學習經驗、完善方法。通過尋找與各標桿差距，對比行業內先進經驗、有效做法和有益探索，緊密結合特發經營、管理實際，協助優化具體方法，補強短板、強化弱項，在具體工作措施改進上有所助力。
其次則需要企業積極“整合資源”。這里的資源可以分為外部和內部資源兩個方向。就企業內部資源而言，應充分發揮土地和融資上的國企優勢，控制項目土地獲取成本和資金成本，走好項目開發的第一步；外部資源環節則是通過發揮香蜜湖項目的平臺效應和高地效應，匯集設計、規劃、建筑、招商等領域的優秀團隊，以補充組織現有的人才儲備。
最后，實現企業的“轉型升級”。立足住宅開發，以香蜜湖項目為起點，主動發展商業板塊，統籌遠期的商業資產。從產品、營運、招商、標準化四個能力建設上抓起，打造現代商業運營管理能力，真正意義上成為一家基于城市發展的綜合開發運營商。
“房住不炒”時代的房地產，需要插上轉型升級的“翅膀”。過去的五年，我們經歷過躁動、起伏和迷茫，十四五，我國將進入新發展階段，即全面建設社會主義現代化國家、向第二個百年奮斗目標進軍的階段。時代將會繼續賦予特發特殊的使命，香蜜湖，揚帆起航正當時。