嚴守“房住不炒”，迎接“十四五”新機遇
發布日期:2021/7/1 14:20:54 | 瀏覽次數:7288 來源:特發地產-孫林晶2021年是“十四五”的開局之年，國家經濟將在“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局下保持韌性。“十四五”規劃中指出：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環，中央將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標，促進房地產市場平穩健康發展。
2020年是跌宕起伏的一年，在這個充滿不確定性的年份里，基于穩財政、穩經濟、穩就業的核心訴求，2020年上半年，多省市政府采取多種方式為市場減壓、為企業紓困，比如在土地出讓環節，增加優質土地供應、優化土地供應結構、土地供給向租賃住房建設傾斜、延期或分期繳納土地款、延長開竣工期限等；在房地產交易環節上，從供、需兩端助力市場復蘇，主要涉及放寬預售標準、適度放松限價、實行人才新政、稅費減免、購房補貼以及公積金信貸政策調整等。下半年購房需求集中釋放，伴隨著市場過熱，熱點城市政策也隨之加碼，主要政策涉及升級限購、限貸、限價、限售以及增加房地產交易稅費等內容，其中深圳政策力度最為嚴苛。從房企融資和居民房貸來看，2020年我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。2020年上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調 LPR 利率中樞，5 年期以上LPR累計降幅達15個基點，但下半年央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。未來房地產行業將以去杠桿為目標，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線，“三道紅線”將持續發力，房企整體融資環境依舊偏緊。
展望未來，三大紅利漸消退，但行業空間仍在。一是人口紅利：人口增長率降低，城鎮化率增長放緩，十四五期間，25-34歲的首次置業群體數量減少，由此可見人口帶來的紅利減弱；二是土地紅利逐漸減弱：過去，土地紅利來自于地價房價上漲的預期，當前房價上漲受限，房價與地價之間的差距逐步縮小，土地紅利逐漸消失；三是金融紅利逐漸消失，企業規模增長往往伴隨杠桿的使用，在金融政策嚴監管下，企業所能享受的金融紅利也在逐步消失。然而，新的賽道正在出現，兩大新紅利放大。一是城市群紅利逐漸放大：十四五規劃建議明確城市群建設方向，城市群是經濟高質量發展的載體，對比發達國家，人口等資源向核心城市群聚集是必然趨勢，城市群的紅利將逐步放大；二是存量紅利來臨：實施城市更新行動、加強城鎮老舊小區改造和社區建設是推進以人為核心的新型城鎮化的核心內容，在新型城鎮化推進進程中，助推企業向存量布局。
目前，企業已進入從規模增長轉向質量發展的新跑道，需要房企根據企業基因、競爭優勢和多元產業發展前景，聚焦“既促進主業，又適合自身”的多元化發展方向。2021 作為“十四五”開局之年，未來無論是物管、商業、租賃還是其他領域，都會給這個行業帶來巨大的價值，房地產企業可考慮與以下四類企業合作：一是與有土地儲備優勢的企業合作，增加土儲優勢。當前拿地難度逐漸加大，有豐富土儲的企業提前敲定了未來的貨值和業績規模，有利于降低風險，鎖定利潤，充裕低價的土地資源將是未來發展的保障；二是與具備獨特資源背景的企業合作，比如國企資源、政府資源；三是與管理紅利突出的企業合作，共享管理紅利，比如成本管控能力突出、產品打造能力突出，從而增強產品競爭力；四是與多元化領先的企業合作，形成多元助力，加速多元化業務的布局，并且依靠多元化業務的技術和產品賦能自身項目的開發，提升地產開發的綜合競爭力，并打造“第二”利潤增長點。例如碧桂園并購華大農業，快速布局農業科技領域，萬科收購普洛斯，躍居物流倉儲領域的龍頭企業。
2016年底中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”概念，隨后成為“十三五”時期房地產發展規劃的核心指導思想，此次“十四五”規劃再次強調，且將“房住不炒” 首次寫入規劃建議中，表明在國內國際經濟雙循環的新發展格局背景下，房住不炒、租購并舉、因城施策、促進房地產市場平穩健康發展、推動金融、房地產同實體經濟均衡發展將作為長期政策調控的主基調。
未來，中國房地產進入發展新紀元，更多改變正在發生，更多不確定性的未來，等待我們去挑戰！