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深圳商報記者 陸劍偉

今年以來，深圳房價高企。怎樣解決高房價與居住需求的矛盾？作為“十二五”規劃的收官之年，我市在商品房、安居房、城市更新等住宅供應體系方面加大投入，房地產開發投資增長勢頭良好，住宅供應和成交量同比均有較大幅度增長�！笆�三五”期間，我市仍將深化住房制度改革，圍繞“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的總體思路，建立多層次住房供應體系，實現“中間大、兩頭小”，能夠滿足剛需型市民的“橄欖型”供應結構，讓本地居民“住有所居”。

多層次加大住宅市場供應

“這個月都忙著在各大售樓現場看樓，有剛需盤，也有豪宅，昨天我終于在坪山買了一套90多平方米的房子。雖然深圳房價很高，但是如果仔細淘，還是能買到合適的房子。”80后小戴已是半個“樓市通”了。他認為，把范圍放大些，深圳還是有不少三百萬元左右的房子，適合他這種剛需客。

對于市場上旺盛的購買需求，今年以來，深圳從多層次加大住宅市場的供應。1~11月，全市商品住房累計批準預售面積為611.98萬平方米，較去年同期增長29.3%；新建商品住宅累計成交面積為593.24萬平方米，較去年同期增長82.9%，二手住宅累計成交面積為936.1萬平方米，較去年同期增長137.9%；

保障房方面，今年計劃供應1.8萬套。近五年來，深圳開工保障房21.7萬套，竣工9.04萬套，分別是上一個五年的8.2倍和9倍。

2015年，我市計劃完成房地產開發投資1197億元。截至10月，全市房地產累計開發投資完成額1078.97億元，較去年同期增長28.2%。照此增速，預計全年投資額將接近30%。

作為住宅供應的主要源頭，城市更新也在今年進入快速發展期。市城市更新局數據顯示，截至11月份，全市經市政府審批通過的城市更新項目有75項，總用地面積達到696公頃。審批通過的城市更新單元有37項，規劃建筑面積1109萬平方米。截至10月底，全市在建城市更新項目累積完成固定資產投資402億元，今年城市更新投資有望突破500億元。

今年剛需客成交占比超六成

在龍崗中心城一項目銷售現場，適逢周末百余位市民看樓，該樓盤的銷售價格從3.4萬~4.9萬元/平方米不等�，F場的年輕人占據絕大多數，小謝，就是其中的一位。研究生畢業后，小謝來深圳工作，年收入近20萬元，他希望能夠實現年末置業愿望，并打算和女朋友結婚。

“來購房的人群主要分為兩類，一類是用于婚房的80后夫妻；一類是高薪單身男女白領，用于自住。這兩類人群基本上都是剛需族，大多是80后，首次置業。” 現場營銷置業顧問介紹說。

在深圳不少樓盤中，剛需客依舊在成交中“挑起大梁”。中原地產、安居客的統計數據顯示，今年以來，剛需客成交占比超過六成。

“和我一起到深圳的四位同學，有兩位離開了，因為實在受不了深圳的高房價�！痹谫I了一套89平方米的戶型后，小謝這樣告訴深圳商報記者。

“近年來，我國一線和二線熱點城市因房價高企，城市新進入人才等夾心層群體住房問題突出，一定程度影響城市產業發展與城市競爭力的提升�！鄙钲谑蟹康禺a研究中心主任王鋒建議，今后一線城市要深化住房制度改革，圍繞“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的總體思路，建立多層次住房供應體系，實現本地居民“住有所居”。

深圳房價全年同比漲近30%

今年，深圳房價漲幅領漲全國。11月份，新建商品住宅簡單均價為44761元/平方米，房價指數較去年同期上漲26.3%，房價持續上漲。

從整體走勢看，今年深圳樓市并非“單邊上揚”的行情。三季度，因上半年房價上漲過快，我市樓市出現調整，7~9月，新房銷售面積環比漲幅分別為-12%、-14%、-28%；7~10月，二手住宅銷售面積環比下降12%、19%、25.3%、25.8%。

進入四季度，我市樓市再度回暖，10月份新建商品住宅成交面積止跌回升，環比增長32.5%，11月份環比增長7.7%；二手住宅成交面積在連續四個月回落后再度回升，11月份環比增長16.2%；

10月份新房簡單均價33599元/平方米，低于9月的36191元/平方米；但11月份為44761元/平方米，比10月大幅上漲。11月份，價格上漲主要受區域結構性因素影響，總體看各區域實際漲幅仍有限。

一線城市房價雖然已達高位，但在強大的人口吸納能力作用下，巨量的常住人口和外來人口基數，仍然保證了市場旺盛需求。其中深圳房價增幅最大，全年同比上漲接近30%，下半年同比增幅更是突破60%。

克而瑞機構認為，政策利好、高端項目成交走俏、股市推動、供應助推等因素，是深圳房價上漲的直接動因，但究其根本，還是應該歸結為多年積壓的需求集中釋放。與深圳類似，上海、北京房價也上漲較快，北京同比上漲7%，上海同比上漲16.7%；僅廣州成交均價同比小幅回落0.3%，同比基本持平。

業內人士樂觀深圳樓市

作為“十三五”開局之年，深圳樓市的表現頗令人關注。

在深圳商報記者對業內專家的采訪中，他們多數表示了“看好預期”。

“鑒于深圳樓市供求關系緊張，深圳房地產市場未來持續發展的動力非常充足，房地產開發投資與住房消費持續增長的需求仍將強烈�！蓖蹁h表示，深圳過去5年每年購房需求約20萬套，但由于新建商品住房每年供應僅五六萬套左右，使得多數購房需求需要通過二手住房市場、周邊城市市場，以及本市法外市場（小產權房、軍產房等）等予以解決，本市住房市場供求關系長期處于緊張狀態，房價也存在長期上漲的可能。各類購房需求仍將繼續入市，市場將繼續保持供銷兩旺趨勢。預計全年新建商品住房銷售量增幅在5%以內，規模在7萬套左右。

從年末的中央經濟工作會議來看，希望通過補貼農民工買房等政策，進一步引導需求釋放，緩解三四線市場庫存壓力。

據世聯行統計，截至12月20日，深圳一手房可售面積為421.13萬平方米，可售套數為39351套；若按近8周深圳新房周平均1430套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為27.5周，大約7個月。按商品房庫存合理水平為11~12個月來看，深圳新房庫存處于合理水平，庫存壓力較小。

克而瑞機構認為，在成交結構上，一線城市和部分二線重點城市，因為改善需求高峰已過，未來剛需產品成交占比相應上升。

看好未來需求空間

為化解中國房地產庫存，今年中央經濟工作會議提出一系列應對舉措，明確指出鼓勵房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發商降價。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前中國樓市分化明顯，一線城市和杭州、南京等二線城市庫存危機已緩和，降價動力不足。而大量庫存囤積的三四線城市，房價不高，賣不出去多是本身需求不足、市場飽和，繼續“以價換量”效果有限。

2016年深圳房價仍將繼續上漲，但漲幅有限。王鋒表示，由于深圳長期住房供應結構失衡，而未來市場需求仍比較大，故房價仍會保持一定幅度的上漲趨勢，預計2016年全年深圳新建商品住房價格，仍會保持10%左右的上漲。