深圳樓市現“銀九金十” 31樓盤準備年底前入市
發布日期:2014/11/7 14:12:18 | 瀏覽次數:4070 來源:南方都市報
在經過“金九銀十”密集的推盤高峰后，一波未平一波又起。據記者統計，在年底預計還將有31個項目要入市“決戰”。集中供應的推盤潮，或將進一步推高年底樓市的成交量。與此同時，深圳新房的庫存自9月底以來也一直維持在4萬套以上的高位，預計年底這一數據仍難以看到明顯下降。
9月-10月 “銀十”鍍金，21盤推動成交暴漲
“9·30”房貸政策出臺后，市場氛圍急劇轉變。尤其是開發商推盤積極性空前提高，10月推盤量達到年初以來最高值，中高端項目大舉入市。在供應增加而市場氛圍并未明顯好轉的9月，開發商的推盤策略仍以少量多次的方式試水。
但到了10月份，開發商的推盤策略出現了明顯的調整，“趁勢推盤”成為主流心態。借著新政為改善型需求帶來的利好，南山、羅湖區域內的中高端樓盤也紛紛加快入市步伐。在10月新開盤的10個項目中，單價在3萬元/平方米以上的中高端樓盤多達6個，其中華潤城、中海九號公館在400套以上大體量推盤的情況下，開盤當天基本售罄。
而據統計，“金九銀十”期間，深圳共有38個項目獲批預售，近萬套樓盤入市推售。僅10月深圳新房推盤量，就達到年初以來的最高值，共有21個樓盤開盤或加推，這些入市樓盤也使得10月深圳一手住宅成交4783套，環比增長54%。從區域來看，推盤集中在龍崗和寶安區，占比分別為38.2%和30.0%。
10月二手日均成交環比增23%
受新政利好推動，二手市場的表現也毫不遜色。據深圳中原地產監測，10月二手住宅共成交3805套，環比下降1.9%，連續兩月處于4000套以下水平。但剔除國慶假期影響后，從日均備案數據看，10月日均成交159套，環比9月日均成交129套，增長了23%。此外，從深圳中原實時成交數據看，10月二手成交單數環比增長近八成。
與此同時，市場回溫也帶動了二手房業主信心的回升。中原地產的統計數據顯示，本月超六成樓盤價格出現上漲，超三成的樣本樓盤價格漲幅在5%～10%之間。記者調查發現，目前業主反價現象已開始普遍出現，幅度多在5萬-10萬元。對此，美聯物業深莞惠總經理江少杰表示，二手市場回暖一般出現在政策出臺后的1個月，預計未來兩個月，二手房的成交量和價格會進一步上漲，年底二手房價漲幅將達到10%。深圳中原地產龍坂片區總監李志強也認為，雖然業主出現反價，但購房者普遍仍比較理性，政策需要一定的消化期。
11月-12月 龍崗、寶安剛需盤是主力，關內盤亦不少
從供應格局看，滿足剛需和改善型剛需的中小戶型依舊占據供應量的絕大部分。其中，僅龍崗區，就有萬科麓城二期、萬科紫悅山、海航城二期、瓏禧、星河WORLD銀湖谷等7個項目要入市，除少數一兩個項目價格有望上3萬元/平方米，多數項目相對而言價格都還比較“平民”。
位居第二的寶安片區，年底也有5個項目要開盤。而原關內的羅湖、福田兩區，隨著城市更新的推進，年底的供應量也不遜色。尤其是羅湖，多個針對改善型剛需的項目會入市，這其中除了華潤“重磅”項目銀湖藍山外，其它個盤均體量不大。
相比之下，“金九銀十”已有多個項目爭相入市的南山，在年底顯得有點沉寂，僅有水灣1979一個項目計劃推盤。而美聯物業深莞惠總經理江少杰也預測，龍崗、寶安兩區由于供應量大，到明年初，價格都會維持比較平穩，但原關內區域以及龍華就難言不會出現上漲。
走量為主不急漲價成業內共識
盡管從“金九銀十”的數據上看，深圳樓市明顯回暖。但31盤要集中在年底這兩個月入市血拼，對希望跑量的開發商而言，挑戰卻也不小，更何況有些上市公司到了年底還要面臨銷售業績、還款等壓力。比如，截至目前，僅完成深圳年度銷售目標1/3的華潤，
更有開發商向記者直言“9·30新政出臺就是政府讓開發商逃命的”，因此合理定價，希望年底趁這波市場回暖潮加快跑量，成為不少開發商的選擇。畢竟，明年市場究竟會往何處走，還得看政策導向和銀行“臉色”。
中原地產研究中心預測，“9·30”新政促進市場回暖，開發商搶占時機加快推盤，10月推售量達到年初以來峰值，預計下月供應量會有所回落，對于多數開發商來說，定價策略仍以跑量為主導。這一觀點也得到中指院認同，“四季度房企仍將會以去庫存為主。”